建筑贷款是用于大型商业房地产项目建设的短期贷款。商业银行提供的建筑贷款一般只能满足项目总成本的50-70%。开发商需要通过股权融资、夹层贷款等途径获得剩余资金。因此夹层基金和夹层贷款在商业房地产投资中发挥着重要作用。
建筑贷款只能满足部分资金需求
商业银行提供的建筑贷款一般只能满足项目总成本的50-70%。银行从保守的角度出发,将贷款的LTV值控制在一个较低水平,也有利于后续的贷款证券化。此外,监管部门也要求银行业贷款的LTV值不能过高。所以在大型商业房地产项目中,建筑贷款都存在20-45%的资金缺口。
开发商需要寻找夹层基金等机构提供夹层贷款
为填补建筑贷款的资金缺口,开发商需要再融资。但商业银行已经通过高级贷款获得了项目抵押物的第一顺位抵押权,不允许二次抵押。因此开发商只能在不用本项目做抵押的情况下获得夹层贷款。许多经验丰富的金融机构或夹层基金可以提供这类融资。如果这些机构为项目提供夹层融资,就等于为项目和项目方背书。
夹层基金在商业房地产投资中的重要作用
夹层基金可以通过夹层贷款的形式协助项目方获得资金。夹层贷款具有一定的股权属性,抵押物是项目方的股权而不是项目本身。在商业房地产开发的结构化融资中,夹层基金发挥着重要作用,帮助项目方获得除建筑贷款之外的融资,以填补整个项目的资金缺口。
在大型商业房地产项目的结构化融资中,建筑贷款只能满足部分资金需求。开发商需要通过股权融资和夹层基金提供的夹层贷款获得额外融资。夹层基金因此在商业房地产投资中发挥着重要作用。